Phnom Penh, październik 2025 r. — Najnowsza prezentacja Market Insights 2025, przygotowana przez CBRE Cambodia, przedstawia szczegółowy obraz sytuacji gospodarczej i rynku nieruchomości w kraju. Wnioski, oparte na wskaźnikach makroekonomicznych i danych z rynku nieruchomości, przedstawiają kraj utrzymujący ostrożną stabilność w obliczu globalnej niepewności, podczas gdy jego rynek nieruchomości ewoluuje w kierunku praktyczności, przystępności cenowej i popytu krajowego.
Perspektywy gospodarcze
Silniejszy riel khmerski i spadająca inflacja
Riel khmerski okazał się nieoczekiwanie silny do 2025 roku, utrzymując się w wąskim przedziale 4100–4150 dolarów za dolara amerykańskiego przez większość ostatnich kilku lat. W ciągu ostatniego roku nieznacznie umocnił się nawet w stosunku do dolara, co odzwierciedlały sąsiednie waluty, takie jak dong wietnamski i baht tajski. Umacniający się riel wskazuje zarówno na osłabienie dolara amerykańskiego, jak i rosnącą odporność regionu.
Tymczasem inflacja – niegdyś poważny problem – wyraźnie spadła. Po osiągnięciu szczytu na początku 2025 roku, inflacja bazowa zaczęła spadać w połowie roku i nadal stabilizuje się pod koniec roku. Korekta sugeruje, że presja cenowa maleje wraz z normalizacją łańcuchów dostaw i zmniejszającą się zmiennością cen surowców na świecie. Zarówno dla przedsiębiorstw, jak i gospodarstw domowych, sygnalizuje to bardziej przewidywalne otoczenie finansowe niż w ostatnich latach.
Stopniowo rosnący indeks nieruchomości
Dane Narodowego Banku Kambodży pokazują niewielki wzrost indeksu cen nieruchomości mieszkaniowych, głównie w Phnom Penh i pobliskich prowincjach. Wzrost ten, choć niewielki, odzwierciedla podskórną tendencję ożywienia na rynku nieruchomości. Analitycy ostrzegają jednak, że zbiór danych obejmuje jedynie transakcje finansowane przez banki – pomijając dużą ilość zakupów gotówkowych i finansowanych przez deweloperów, które dominują w kambodżańskim sektorze nieruchomości. Mimo to, wzrost ten dodaje nutę optymizmu po przedłużającym się okresie stagnacji.
Spread stóp procentowych ujawnia ostrożność banków
Utrzymuje się wyraźna rozbieżność między oprocentowaniem depozytów a oprocentowaniem kredytów. Depozyty terminowe wynoszą obecnie średnio około 6–7%, podczas gdy oprocentowanie kredytów dla nowych kredytobiorców nadal oscyluje w okolicach 11–12%. Różnica ta podkreśla ostrożną postawę banków, które zachowują płynność, ale są konserwatywne i wolą zachować rezerwy niż podejmować dodatkowe ryzyko kredytowe w niepewnym klimacie inwestycyjnym. Przedsiębiorstwa nadal borykają się z wysokimi kosztami kredytów, co może ograniczać wzrost w krótkim okresie, nawet przy utrzymującej się wysokiej płynności.
Handel słabnie po silnym odbiciu
Aktywność handlowa – jeden z filarów gospodarki – nieco straciła na dynamice. Po silnym ożywieniu gospodarczym po pandemii trwającym do 2024 roku, zarówno import, jak i eksport spadły o około 8% w 2025 roku. Deficyt handlowy utrzymuje się na poziomie około 6% PKB, ale wydaje się zmniejszać, ponieważ import spada szybciej niż eksport. Spowolnienie to odzwierciedla słabszy popyt globalny, zmiany w szlakach dostaw oraz utrzymujący się wpływ zmian taryfowych między Kambodżą a jej kluczowymi partnerami handlowymi.
Obniżono prognozy wzrostu w całym regionie
Prognozuje się, że PKB kraju wzrośnie o 4,8% w 2025 r. i 4,5% w 2026 r. – umiarkowane tempo, plasujące Kambodżę w środku stawki w regionie. Wietnam nadal wyróżnia się, z prognozami na ten rok bliskimi 6,8%. W całej Azji Południowo-Wschodniej większość prognoz wzrostu została w ostatnich miesiącach skorygowana w dół, z wyjątkiem Singapuru, gdzie wzrost pozostał stabilny. Korekty te wskazują na szersze spowolnienie w regionie, ponieważ globalny handel i inwestycje pozostają na niskim poziomie.
Naród oszczędzających
Podaż pieniądza w kraju wzrosła z około 50 miliardów dolarów do 60 miliardów dolarów w ciągu ostatnich dwóch lat – co wskazuje na utrzymującą się wysoką płynność. Jednak struktura tych funduszy sugeruje raczej powściągliwość niż entuzjazm: dominują depozyty terminowe i waluty obce. Gospodarstwa domowe i przedsiębiorstwa zdają się preferować oszczędzanie nad wydawaniem pieniędzy, co odzwierciedla ostrożność w obliczu nieprzewidywalności politycznej i gospodarczej. Tendencja ta, choć ogranicza natychmiastową konsumpcję, przyczynia się do długoterminowej stabilności finansowej.
Infrastruktura napędza rozwój
Infrastruktura nadal stanowi kluczowy czynnik napędzający gospodarkę Kambodży. Częściowe otwarcie Międzynarodowego Portu Lotniczego Techo w trzecim kwartale stanowi kamień milowy dla krajowej logistyki i turystyki. Pełne otwarcie planowane jest do końca roku. Poza lotnictwem, trwające projekty – od dróg ekspresowych po korytarze przemysłowe – zmieniają geografię rozwoju, obniżają koszty transportu i rozszerzają zasięg miasta. Te nowe arterie komunikacyjne już przyciągają inwestycje mieszkaniowe i komercyjne, szczególnie na południe od Phnom Penh, gdzie niegdyś peryferyjne strefy szybko stają się nowymi ośrodkami miejskimi.
Nieruchomości mieszkalne: od luksusowych marzeń do rzeczywistości, w której można mieszkać
Segmenty przystępne cenowo i średniej klasy przejmują prowadzenie
Rynek mieszkaniowy w Kambodży przechodzi cichą transformację. Era spekulacyjnych, luksusowych wieżowców ustępuje miejsca bardziej zrównoważonej fazie, zdominowanej przez mieszkania w przystępnej cenie i średniej klasy. Deweloperzy koncentrują się na praktycznych produktach skierowanych do lokalnych rodzin i osób o średnich dochodach, zamiast polegać na zagranicznych inwestorach.
In the third quarter of 2025, two new affordable condominium projects entered the market, collectively adding about 1,200 units, while two mid-range developments — Urban Village Phase 2 and Crown Tower — were completed, adding 1,400 units. Most of this activity is concentrated in the
Błysk w segmencie high-end
Choć rynek luksusowych nieruchomości jest stonowany, nie jest całkowicie uśpiony. Nowy projekt, Citadel Manor, został ogłoszony jako przyszły luksusowy apartamentowiec – pierwszy tego typu start od lat. Jego pojawienie się może sygnalizować powolny powrót zaufania inwestorów do segmentu premium, choć na razie dynamika utrzymuje się w bardziej dostępnej części rynku.
Nieruchomości gruntowe: lokalny faworyt
O ile rynek mieszkań własnościowych uległ spowolnieniu, o tyle nieruchomości gruntowe – preferowany wybór kambodżańskich nabywców – nadal się rozwijają. Deweloperzy wprowadzają nowe etapy osiedli mieszkaniowych o przystępnych cenach i średniej klasy, w ślad za rozbudową infrastruktury na obrzeżach miasta. W tym kwartale oddano do użytku około 300 nowych domów gruntowych, a także ukończono cztery projekty o łącznej wartości ponad 800 lokali. Południowy Phnom Penh ponownie przoduje pod względem aktywności, co odzwierciedla, jak infrastruktura i ekspansja miejska zmieniają wzorce mieszkaniowe.
Niewiele luksusowych inwestycji deweloperskich rozpoczętych w tym roku przyniosło jedynie skromną liczbę lokali, co podkreśla obecne dążenie do uzyskania mieszkań w przystępnej cenie. Odejście od spekulacyjnych osiedli luksusowych jest niewątpliwe – i korzystne dla długoterminowej stabilności.
Apartamenty serwisowe i rezydencje markowe
Sektor apartamentów z obsługą pozostaje stabilny, ale selektywny. Rocznie odnotowuje się zaledwie kilka nowych otwarć, co utrzymuje stałe tempo podaży. Najbardziej znaczącym nowym obiektem jest Bassac Signature, 40-jednostkowy apartamentowiec w pobliżu dzielnicy Bassac Lane. Choć pod względem liczby nowych inwestycji jest ich niewiele, wzmacniają one pozycję Phnom Penh jako rozwijającego się centrum dla profesjonalistów i ekspatriantów poszukujących elastycznego, wysokiej jakości zakwaterowania.
Operatorzy markowi również zyskują na wpływie, a globalne marki przygotowują się do wejścia na rynek lokalny. Oczekiwane otwarcie Ritz-Carlton Residences, choć jeszcze niepotwierdzone, jest przykładem rosnącego zainteresowania ze strony międzynarodowej rozwijającym się segmentem hotelarsko-mieszkaniowym w Phnom Penh.
Czynsze i ceny: stabilizacja nabiera tempa
Ceny wynajmu i sprzedaży w całym spektrum nieruchomości wykazują oznaki stabilizacji po kilku latach wahań. Czynsze za mieszkania w apartamentach nieznacznie wzrosły – o około 1–2% w kategoriach średniej i wyższej klasy – podczas gdy w przypadku mieszkań przystępnych cenowo odnotowano niewielkie spadki, ponieważ deweloperzy dostosowywali ceny, aby przyciągnąć najemców. Nieruchomości gruntowe, zwłaszcza wolnostojące wille, utrzymały wysoką wartość, a niektóre z nich nawet zyskały na wartości w obliczu ograniczonej podaży i utrzymującego się lokalnego popytu.
Z kolei apartamenty z obsługą odnotowały niewielki spadek stawek czynszu, spadając o 4–5%, w obliczu silniejszej konkurencji ze strony nowo wybudowanych apartamentów oferujących niższe, długoterminowe umowy najmu. Najemcy, którzy pozostają na okres krótszy niż sześć miesięcy, nadal preferują opcje z obsługą ze względu na wygodę, ale osoby decydujące się na wynajem na rok lub dłużej coraz częściej wybierają apartamenty ze względu na opłacalność.
Trendy sprzedaży i adaptacja deweloperów
Transakcje ustabilizowały się, a średnie czynsze za najem lokali mieszkalnych oscylują wokół 12 dolarów za metr kwadratowy. Górny przedział transakcji wykazuje stopniowy wzrost, sygnalizując ostrożne ożywienie popytu na wynajem.
Deweloperzy dostosowują się do zmieniających się zachowań kupujących, oferując elastyczne finansowanie. Wydłużone raty, niskie wpłaty własne i odroczone terminy spłat to obecnie standardowe narzędzia podtrzymujące dynamikę wzrostu. Takie zachęty były kluczowe dla utrzymania płynności finansowej i wsparcia zarówno deweloperów, jak i kupujących w otoczeniu wysokich stóp procentowych.
Budowanie wzdłuż nowych arterii
Rozwój Phnom Penh na południe nadal kształtuje mapę nieruchomości. Strefy mieszkaniowe skupiają się w pobliżu głównych dróg i węzłów komunikacyjnych, zgodnie z logiką nowej dostępności. Projekty, które kiedyś wydawały się odległe, są teraz w zasięgu ręki od dzielnic biznesowych miasta. Ten trend oznacza strategiczną ewolucję: stolica stopniowo przekształca się z centrum miasta w sieć podmiejskich enklaw, zbudowanych z myślą o funkcjonalności i życiu w społeczności.
Rdzeniem popytu krajowego
Cechą charakterystyczną obecnego cyklu jest wzrost liczby lokalnych nabywców. Podczas gdy kiedyś rynek w dużej mierze opierał się na inwestorach zagranicznych, zwłaszcza z Chin, Singapuru i Korei, dziś transakcje są w coraz większym stopniu napędzane przez kambodżańskie gospodarstwa domowe. Ta zmiana strukturalna zakotwiczyła rynek w realiach krajowych i zmniejszyła jego podatność na wstrząsy zewnętrzne. Deweloperzy projektują domy nie na spekulację, ale na zamieszkanie – to oznaka bardziej dojrzałego i zrównoważonego rynku.
Najważniejsze wnioski: praktyczność ważniejsza od prestiżu
Zachodząca transformacja odzwierciedla zarówno konieczność, jak i ewolucję. Przystępne cenowo i średniej klasy inwestycje rozwijają się, ponieważ odpowiadają rzeczywistej sile nabywczej. Elastyczne warunki płatności zapewniają dostęp do rynku autentycznym nabywcom. Deweloperzy, którzy kiedyś celowali w spekulacyjnych inwestorów luksusowych, teraz konkurują pod względem komfortu życia, jakości projektu i realizmu cenowego.
W ślad za dużymi projektami infrastrukturalnymi – zwłaszcza nowym lotniskiem międzynarodowym i łączącymi je drogami ekspresowymi – rozwój budownictwa mieszkaniowego rozprzestrzenia się na zewnątrz, tworząc nowe podrynki i reorganizując gęstość zabudowy miasta. Kierunek jest jasny: Phnom Penh rozwija się horyzontalnie, a nie wertykalnie.
Nowa faza mierzonego wzrostu
Kambodża wkracza w ostatni kwartał 2025 roku z ostrożną pewnością. Gospodarka pozostaje stabilna pomimo osłabienia handlu i przeciwności geopolitycznych. Inflacja jest pod kontrolą, waluta jest stabilna, a infrastruktura nadal napędza rozwój kraju.
Na rynku nieruchomości przesłanie jest równie jasne: lata spekulacyjnego boomu ustąpiły miejsca konsolidacji i pragmatyzmowi. Punkt ciężkości przesunął się z luksusu na komfort życia, z inwestorów zewnętrznych na krajowych nabywców, a z krótkoterminowych zysków na długoterminową stabilność.
Zmiany te mogą wydawać się subtelne, ale stanowią one ważną ewolucję — pojawienie się bardziej ugruntowanej, odpornej gospodarki, która uczy się rozwijać na własnych warunkach.
all charts by CBRE
Full report available here
Ta strona jest także dostępna w językach:
English (angielski)
