Ponizej opiszemy przykładowy proces zakupu nieruchomości, który ma na względzie twoje bezpieczeństwo. W zależnności od sytuacji i potrzeb (kupującego lub/i sprzedjącego) proces ten może być zmodyfikowany.
Główne warunki transakcji
- Ustalenie ceny mieszkania
- Ustalenie, czy sprzedaż obejmuje także umeblowanie i wyposażenie domu
- Ustalenie, kto ureguluje wszelkie zaległe opłaty (np. opłaty za zarządzanie, podatki, rachunki za prąd)
- Ustalenie , czy właściciel musi zapewnić, że wszystkie media i urządzenia są sprawne, a także czy konieczne są jakieś prace remontowe
- Określenie, kto pokryje koszty związane z przeniesieniem tytułu własności i podatkiem od nieruchomości
- Zatrudnienie profesjonalisty prawnego do nadzorowania procesu zakupu
- Wszystkie płatności, w tym depozyty i kolejne raty, powinny być dokonywane bezpośrednio na rzecz właściciela nieruchomości.
Umowa Rezerwacyjna (Zadatek)
Umowa rezerwacyjna to wstępna umowa między sprzedającym a kupującym dotycząca zakupu jednostki mieszkalnej w kondominium. Określa kluczowe warunki sprzedaży, takie jak cena, harmonogram płatności i obowiązki każdej ze stron przed podpisaniem formalnej umowy sprzedaży. Niniejsza umowa rezerwacyjna służy jako oficjalne pismo z zamiarem zakupu kondominium, określając następujące elementy:
- Szczegóły nieruchomości: Lokalizacja, numer jednostki, wielkość i cena.
- Warunki płatności: Kwota zadatku i terminy płatności pozostałej kwoty.
- Warunki: Zobowiązania zarówno kupującego, jak i sprzedającego, w tym podpisanie SPA, przeniesienie tytułu własności oraz zapewnienie stanu jednostki.
- Konsekwencje: Reperkusje za wycofanie się z umowy przez którąkolwiek ze stron.
- Termin: Data, do której należy podpisać formalną umowę sprzedaży (SPA).
- Zazwyczaj kwota zadatku wynosiłaby równowartość 2000 – 5000 USD, która później jest odliczana od całkowitej uzgodnionej kwoty.
Umowa Sprzedaży i Zakupu (SPA)
Jest to formalna umowa między kupującym a sprzedającym, która określa ostateczne warunki i warunki zakupu mieszkania w kondominium. Podpisuje się ją po umowie rezerwacyjnej i stanowi prawnie wiążącą umowę sprzedaży. SPA zwykle zawiera więcej szczegółów niż umowa rezerwacyjna, takich jak:
- Weryfikacja oryginalnych tytułów nieruchomości i dokumentów podczas podpisywania SPA.
- Pełne szczegóły nieruchomości: Powinno to obejmować opis prawny, wielkość oraz wszelkie wyposażenie lub elementy wchodzące w skład sprzedaży.
- Ostateczna cena zakupu: Będzie to całkowita cena, w tym wszelkie zaległe opłaty lub koszt mebli itp.
- Harmonogram płatności: Dokładnie określa, ile i kiedy należy zapłacić.
- Data zakończenia: To data, w której własność mieszkania zostaje przekazana kupującemu.
- Obowiązki każdej ze stron: Określa, co kupujący i sprzedający muszą zrobić przed, w trakcie i po sprzedaży.
- Rozwiązywanie sporów: Wyjaśnia, w jaki sposób rozstrzygane będą ewentualne spory między kupującym a sprzedającym.
- Podpisując SPA, obie strony są prawnie związane warunkami umowy.
- Zazwyczaj kupujący płaci sprzedającemu 40-50% całkowitej kwoty na tym etapie. Reszta jest płatna po przekazaniu tytułu wspólnoty mieszkaniowej.
Proces podpisywania:
- Przegląd i zatwierdzenie: Obie strony (kupujący i sprzedający) oraz ich przedstawiciele prawni (jeśli dotyczy) powinni dokładnie przejrzeć SPA, aby upewnić się, że rozumieją i zgadzają się ze wszystkimi warunkami.
- Wielokrotność kopii: SPA powinno być wydrukowane po khmersku i po angielsku. Należy przygotować wystarczającą liczbę kopii dla każdej ze stron (kupującego i sprzedającego), świadka (opcjonalnie) i biura prawnika (jeśli używane).
- Sygnatariusze: Należy określić, kto będzie podpisywał umowę. Zwykle są to upoważnieni przedstawiciele obu stron, zwykle właściciel nieruchomości (sprzedający) i wszyscy kupujący wymienieni w umowie.
- Ceremonia podpisywania – miejsce: Może to odbyć się w biurze prawnika, biurze agenta nieruchomości lub w dogodnym miejscu.
- Kupujący i sprzedający powinni być osobiście obecni podczas ceremonii podpisywania.
- Świadek (opcjonalnie): Choć nie jest to obowiązkowe, obecność świadka może dodatkowo potwierdzić proces podpisywania. Świadek powinien być osobą bezstronną, która rozumie charakter umowy.
- Podpisy i pieczęcie: Wszystkie zaangażowane strony podpisują każdą kopię SPA w wyznaczonych miejscach. W Kambodży praktyką jest również, aby sygnatariusze dodatkowo potwierdzili swoje odciski kciuków.
- Legalizacja (opcjonalnie): Choć nie zawsze jest to wymagane, niektóre strony mogą zdecydować się na zalegalizowanie SPA przez kambodżański sąd lub notariusza. Dodaje to dodatkowe uznanie prawnego dokumentu.
Zapłata podatków i opłat transferowych
Po podpisaniu Umowy Sprzedaży i Zakupu (SPA) w Kambodży, kupujący lub sprzedający musi zapłacić niezbędne podatki i opłaty transferowe. Oto jak zwykle wygląda ten proces:
- Obliczenie Podatków Transferowych: Podatki transferowe zazwyczaj obejmują podatek stemplowy lub podatek od transferu nieruchomości, który ogólnie wynosi 4% oszacowanej wartości nieruchomości.
- Zapłata Podatków i Opłat: Podatki transferowe i opłaty są płatne do Ministerstwa Gospodarki i Finansów w Generalnym Departamencie Podatków.
- Otrzymanie Pokwitowania Podatkowego: Po zapłaceniu tych opłat, płatnik otrzyma pokwitowanie podatkowe, które służy jako dowód zapłaty.
- Opcje Płatności: Podatki można płacić w lokalnych urzędach podatkowych lub przez banki takie jak ACLEDA Bank, Canadia Bank, Vattanac Bank lub Cambodia Public Bank.
- Cały proces jest zwykle koordynowany przez profesjonalistę, który będzie odpowiedzialny za transfer Tytułu Strata.
Przeniesienie Tytułu Strata
Po zapłaceniu niezbędnych podatków i opłat transferowych w Kambodży proces przenoszenia tytułu strata zwykle obejmuje następujące kroki::
- Dokumentacja: Kupujący i sprzedający muszą przygotować wszystkie wymagane dokumenty, w tym dowód tożsamości, stan cywilny, SPA i pokwitowania z płatności podatków. Te dokumenty muszą być poświadczone i, jeśli to konieczne, przetłumaczone na język khmerski.
- Wniosek o Przeniesienie: Kupujący lub sprzedający składa wniosek o przeniesienie tytułu strata do Ministerstwa Gospodarki Ziemskiej, Planowania Miejskiego i Budownictwa (MLMUPC). Wniosek ten obejmuje Vente Definitive i Wniosek o Przeniesienie Własności, które są standardowymi szablonami dostarczanymi przez departament ds. ziemi.
- Obecność Fizyczna: Kupujący musi być osobiście obecny w Kambodży, aby umieścić swój odcisk kciuka na poświadczonych dokumentach, w tym na Vente Definitive i Wniosku o Przeniesienie Własności. Dokumnety te podpisuje sie zazwyczaj podczas SPA.
- Przegląd przez MLMUPC: Departament ds. ziemi przejrzy wniosek i upewni się, że wszystkie wspólne obszary są prawidłowo zarządzane i ubezpieczone przed wydaniem tytułów strata.
- Opłata za Usługi Publiczne: Istnieje opłata za usługi publiczne za przekształcenie tytułu głównego i wydanie każdego indywidualnego tytułu strata na nazwisko kupującego.
- Wydanie Tytułu Strata: Po zatwierdzeniu oraz po dokonaniu wszystkich opłat, tytuły strata są wydawane poszczególnym właścicielom.
- Rejestracja: Nowy tytuł strata jest następnie rejestrowany u odpowiednich organów rządowych, aby przeniesienie było oficjalne.
- Warto zauważyć, że proces może być skomplikowany i może wymagać pomocy profesjonalistów prawniczych, aby upewnić się, że wszystkie kroki są wykonywane prawidłowo i że przeniesienie jest prawnie wiążące. Jeśli jesteś zaangażowany w przeniesienie tytułu strata w Kambodży, zaleca się skonsultowanie się z lokalnym prawnikiem lub specjalistą ds. nieruchomości, który zna ten proces.
Ostateczna Płatność
- Po otrzymaniu tytułu strata przez kupującego, należy dokonać ostatecznej płatności. Potwierdzenie otrzymania pełnej zapłaty powinno być podpisane przez sprzedającego (poprzedniego właściciela).
Other
Jeśli obie strony się zgodzą, można także ustalić, że:
- Umowę depozytową można podpisać zdalnie (jeśli kupujący lub sprzedający nie są fizycznie obecni w Kambodży), ale właściciel i kupujący powinni być obecni w Kambodży podczas podpisywania Umowy Sprzedaży i Zakupu (SPA).
- Kupujący może wprowadzić się po podpisaniu SPA i spełnieniu wszystkich warunków.
Ta strona jest także dostępna w językach:
English (angielski)
