Po latach turbulencji i transformacji kambodżański sektor nieruchomości powoli wkracza w nową fazę. Intensywny boom z lat 2010. napędzany zagranicznymi inwestycjami zwolnił do ostrożnego marszu. Na jego miejscu zaczyna wyłaniać się bardziej zlokalizowany, pragmatyczny rynek — definiowany nie przez zmieniające panoramę miasta megaprojekty, ale przez przystępność cenową, adaptowalność i odporność.
Pierwszy kwartał 2025 r., jak wynika z najnowszego raportu Market Insights firmy CBRE Cambodia, charakteryzuje się ciekawą dwoistością. Z jednej strony sygnały makroekonomiczne Kambodży są generalnie pozytywne: prognozowany wzrost PKB wynosi 5,5%, liczba przyjazdów turystów rośnie, a bezpośrednie inwestycje zagraniczne pozostają na wysokim poziomie. Z drugiej strony globalne przeciwności — szczególnie wynikające z ponownego wprowadzenia taryf handlowych USA w ramach drugiej administracji Trumpa — szybko się nasilają. A lokalni deweloperzy, zmęczeni powolnym półwieczem, są teraz zmuszeni liczyć się nie tylko z ekonomią, ale także z ryzykiem sejsmicznym — zarówno dosłownym, jak i finansowym.
W tym artykule dogłębnie przeanalizowano ustalenia CBRE z pierwszego kwartału 2025 r., skupiając się na ogólnym przeglądzie sytuacji na rynku krajowym i segmencie nieruchomości mieszkaniowych, aby zbadać, co naprawdę zmienia się na rynku nieruchomości w Kambodży — i co może być potrzebne, aby przetrwać kolejną burzę.
Kontekst ekonomiczny
Na początku 2025 r. sytuację gospodarczą Kambodży cechuje umiarkowany optymizm:
- Bank Światowy prognozuje, że wzrost PKB wyniesie 5,5%, w porównaniu z 5,3% w 2024 r. Rząd jest jeszcze bardziej optymistyczny, prognozując wzrost na poziomie 6,1%, podczas gdy MFW i ADB przewidują odpowiednio 5,8% i 6,0%.
- Inflacja utrzymuje się na niskim poziomie 2,6% (I kw. 2025 r.), co odzwierciedla utrzymującą się stabilność cen dóbr konsumpcyjnych i usług.
- Sektor turystyczny – barometr rynku nieruchomości i handlu detalicznego – odnotował obiecującą liczbę 1,26 miliona przyjazdów zagranicznych w ciągu pierwszych dwóch miesięcy roku, co stanowi znaczny wzrost w porównaniu do najniższego poziomu z czasów pandemii.
- Bezpośrednie inwestycje zagraniczne (BIZ) osiągnęły poziom 4,2 mld dolarów w 2024 r., w porównaniu z 3,6 mld dolarów w 2023 r. Na ich wartość w dużej mierze wpłynęły bieżące inwestycje chińskie, które stanowiły 50% całkowitych BIZ w zeszłym roku.
Jednak ten ostrożny optymizm jest podważany przez ewoluujące tło geopolityczne. Przywrócenie protekcjonistycznej polityki handlowej przez administrację Trumpa ma bezpośrednie implikacje dla Kambodży. Ponieważ ponad 30% kambodżańskiego eksportu jest przeznaczone do USA, a produkcja odzieży przyczynia się do wzrostu PKB o 16,9% w 2024 r., nowe wzajemne taryfy celne — ustalone na średnim poziomie 49% — mogą być głęboko szkodliwe.
Sektor mieszkaniowy
Po kilku latach niepewności rynek nieruchomości mieszkaniowych w Kambodży wydaje się stabilizować, jeśli nie przyspieszać. Szybki, kształtujący panoramę miasta wzrost z ostatniej dekady — w dużej mierze napędzany przez międzynarodowych inwestorów i spekulacyjne zakupy — ustąpił teraz miejsca spokojniejszej, bardziej praktycznej rzeczywistości. Rynek na początku 2025 r. nie jest już definiowany przez kapitał zagraniczny lub luksusowe wieżowce, ale przez przystępność cenową, popyt użytkowników końcowych i ostrożny optymizm.
Jak szczegółowo opisano w raporcie CBRE Cambodia’s Q1 2025 Market Update, sektor mieszkaniowy w kraju przechodzi transformację strukturalną. Deweloperzy, pożyczkodawcy i nabywcy domów dostosowują się do nowej normy ukształtowanej przez zmiany gospodarcze i potrzeby demograficzne. Rezultatem jest sektor w fazie ożywienia, ale także taki, który zaczyna odzwierciedlać krajowe aspiracje Kambodży wyraźniej niż kiedykolwiek wcześniej.
Wzrost lokalnego rozwoju mieszkaniowego
Pierwszy kwartał 2025 r. przyniósł zauważalny wzrost liczby nowych osiedli mieszkaniowych, szczególnie w segmentach, które są skierowane do kambodżańskich użytkowników końcowych. W przeciwieństwie do poprzednich lat, kiedy to wysokie apartamenty były skierowane wyłącznie do zagranicznych nabywców, obecne osiedla są coraz częściej średniej klasy lub przystępne cenowo, z kompaktowymi układami jednostek i elastycznymi warunkami płatności.
Dwa kluczowe projekty apartamentów w wieżowcach uruchomione w kwartale L Tower 3 w TTP i Piphup Thmey Condo Sensok pokazują tę zmianę. Oba są pozycjonowane na średnim poziomie i mają na celu wykorzystanie lokalnego popytu. Piphup Thmey Condo Sensok oznacza znaczące wejście dla dewelopera znanego wcześniej tylko z nieruchomości gruntowych, sygnalizując, że nawet ugruntowani gracze dywersyfikują się w kierunku formatów pionowych.
Rozwój nieruchomości gruntowych również odzyskał impet, z ponad 1400 nowymi jednostkami gruntowymi uruchomionymi w samym Q1. Obejmują one:
- ML Scenery, projekt średniej klasy;
- Chip Mong Grand Land 271, rozbudowa znanego osiedla wzdłuż drogi 271;
- i Morakot Village – nowy, ekskluzywny projekt Borey Peng Huoth.
This new supply reflects a broader range of pricing and formats—from affordable boreys under $40,000 in areas like Dangkor and Preaek Phnov, to luxury villas exceeding $200,000 in Koh Norea and Chroy Changvar.
Sprawa Piphup Thmey Condo Sensok: punkt zwrotny
Jeden projekt w szczególności przykuł uwagę rynku: Piphup Thmey Condo Sensok, uruchomiony w styczniu 2025 r. Projekt, opracowany przez nową spółkę joint venture, oferował 800 kompaktowych apartamentów w cenach od 17 000 do 25 000 dolarów, z miesięcznymi ratami zaczynającymi się od zaledwie 150–170 dolarów.
Reakcja była natychmiastowa: w ciągu trzech dni sprzedano ponad 500 egzemplarzy.
Według analityka CBRE Kimsea Chea sukces projektu daje głęboki wgląd w ewoluującą dynamikę kambodżańskiego rynku nieruchomości. Kupującymi były w przeważającej mierze młode kambodżańskie pary i osoby kupujące dom po raz pierwszy — grupa demograficzna wcześniej marginalizowana przez dominację drogich inwestycji o stopniu inwestycyjnym.
Piphup Thmey Condo Sensok odniosło sukces nie dzięki wystawnym udogodnieniom lub luksusowym wykończeniom, ale dlatego, że osiągnęło właściwą równowagę między lokalizacją, rozmiarem, ceną i strukturą płatności. Jego kompaktowe jednostki o powierzchni 20–30 mkw. są odejściem od układów 90–120 mkw. powszechnych w latach prosperity. Projekt pokazuje, że jeśli ceny są zgodne z dochodami, Kambodżanie są nie tylko otwarci na życie w pionie — oni są na nie chętni.
Tempo budowy i wolumeny ukończeń
Mimo rosnącego zainteresowania, liczba ukończonych inwestycji w pierwszym kwartale pozostała skromna.
W sektorze condominium ukończono tylko jeden projekt średniej klasy. Większość inwestycji pozostaje ostrożna, dostosowując harmonogramy budowy do wolumenów sprzedaży i warunków finansowania.
Podobnie stonowane były ukończenia nieruchomości gruntowych. Tylko około 10% prognozowanej nowej podaży w tym roku zostało dostarczone w Q1, chociaż jest to zgodne z modelem sprzedaży w celu budowy, powszechnym na rynku borey.
Segment apartamentów usługowych przeciwstawił się trendowi, z dwoma dużymi projektami — Grand Mansion (BKK1) i Wyndham Grand Phnom Penh Capital (Chroy Changvar) — dodając 540 nowych jednostek do hybrydowego zasobu hotelarsko-mieszkalnego miasta. To daje całkowity wzrost apartamentów usługowych do 28% prognozy na 2025 r. — zaledwie jeden kwartał w roku, co rodzi pytania o potencjalną nadpodaż w średnim i wysokim segmencie.
Trendy w zakresie cen i wynajmu odzwierciedlają stabilizację rynku
Ceny nieruchomości w sektorze mieszkaniowym w pierwszym kwartale pozostały na ogół stabilne, z niewielkimi wahaniami między poszczególnymi kategoriami.
Ceny sprzedaży mieszkań:
- Średnia cena za metr kwadratowy apartamentów luksusowych wyniosła 2648 dolarów, co stanowi niezmieniony wynik kwartał do kwartału.
- Ceny mieszkań średniej klasy utrzymywały się na stabilnym poziomie ok. 1438 dolarów za mkw.
- Ceny mieszkań w przystępnej cenie spadły nieznacznie do 1010 dolarów za mkw., co było spowodowane wejściem na rynek tańszych projektów
Stawki wynajmu:
- W przypadku mieszkań przystępnych cenowo czynsze wzrosły o 2,2% i wynoszą obecnie średnio 8,3 USD/m2/miesiąc.
- Czynsze za mieszkania średniej klasy wzrosły o 1,6% do 11,4 USD/m2/miesiąc.
- High-end condo rents rose 2.9%, reaching $13.6/sqm/month
Natomiast czynsze za apartamenty z obsługą spadły o 4,4%, szczególnie w kategorii klasy B. Wraz z wejściem na rynek wynajmu większej liczby właścicieli apartamentów oferujących podobne udogodnienia po niższych cenach, apartamenty z obsługą — niegdyś preferowane przez ekspatów i najemców korporacyjnych — stają w obliczu wzmożonej konkurencji.
Środowisko finansowe pozostaje ostrożne
Są oznaki, że osobiste kredyty mieszkaniowe odnotowują odbicie — ale CBRE zauważa, że wiele z tego może nadal odzwierciedlać refinansowanie, a nie nowe pożyczki. Pożyczkodawcy pozostają ostrożni, zwłaszcza jeśli chodzi o finansowanie rozwoju nieruchomości.
Podczas gdy wzrost depozytów bankowych pozostaje silny — do 15% r/r — wypłata pożyczek koncentruje się na strategicznych sektorach, takich jak logistyka, przemysł lekki i rolnictwo. Nowe pożyczki na nieruchomości są dokładniej sprawdzane, szczególnie w przypadku projektów skierowanych do spekulacyjnych nabywców lub takich, którym brakuje silnej przedsprzedaży.
Perspektywy: rynek nieruchomości oparty na lokalnej rzeczywistości
Rynek mieszkaniowy w Kambodży raczej nie powróci do szaleńczego tempa lat 2010. w najbliższym czasie. Ale to może nie być zła rzecz. Zamiast tego wyłania się bardziej zrównoważony, lokalnie dostosowany sektor mieszkaniowy — taki, który charakteryzuje się przystępnością cenową, mniejszymi powierzchniami i rozwojem zależnym od popytu.
Projekty takie jak Piphup Thmey Condo Sensok wskazują drogę naprzód, udowadniając, że jeśli produkt jest odpowiedni, kupujący są gotowi. Wraz z ciągłym ulepszaniem infrastruktury — takiej jak nadchodzące lotnisko Techo International Airport i nowe korytarze dróg ekspresowych — oczekuje się, że dostępność i popyt na przedmieściach wzrosną.
Dla deweloperów i inwestorów najważniejsze wnioski są jasne: rynek nieruchomości w Kambodży odzyskuje dynamikę, ale na nowych zasadach. Zrozumienie lokalnych zachowań nabywców, oczekiwań cenowych i ryzyka regulacyjnego będzie kluczowe dla zrównoważonego sukcesu w nadchodzących latach.
Na podstawie analizy rynku CBRE Cambodia Q1 2025. Obejrzyj cały film pod adresem:
Ta strona jest także dostępna w językach:
English (angielski)
