{"id":20934,"date":"2025-05-30T14:22:57","date_gmt":"2025-05-30T07:22:57","guid":{"rendered":"https:\/\/goodvalueproperty.com\/?p=20934"},"modified":"2025-05-30T14:50:51","modified_gmt":"2025-05-30T07:50:51","slug":"phnom-penh-q1-2025-property-outlook","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/goodvalueproperty.com\/pl\/phnom-penh-q1-2025-property-outlook\/","title":{"rendered":"Phnom Penh – Perspektywy rynku nieruchomo\u015bci na I kw. 2025 r."},"content":{"rendered":"\n

Po latach turbulencji i transformacji kambod\u017ca\u0144ski sektor nieruchomo\u015bci powoli wkracza w now\u0105 faz\u0119. Intensywny boom z lat 2010. nap\u0119dzany zagranicznymi inwestycjami zwolni\u0142 do ostro\u017cnego marszu. Na jego miejscu zaczyna wy\u0142ania\u0107 si\u0119 bardziej zlokalizowany, pragmatyczny rynek \u2014 definiowany nie przez zmieniaj\u0105ce panoram\u0119 miasta megaprojekty, ale przez przyst\u0119pno\u015b\u0107 cenow\u0105, adaptowalno\u015b\u0107 i odporno\u015b\u0107. <\/p>\n\n

Pierwszy kwarta\u0142 2025 r., jak wynika z najnowszego raportu Market Insights<\/em> firmy CBRE Cambodia, charakteryzuje si\u0119 ciekaw\u0105 dwoisto\u015bci\u0105. Z jednej strony sygna\u0142y makroekonomiczne Kambod\u017cy s\u0105 generalnie pozytywne: prognozowany wzrost PKB wynosi 5,5%, liczba przyjazd\u00f3w turyst\u00f3w ro\u015bnie, a bezpo\u015brednie inwestycje zagraniczne pozostaj\u0105 na wysokim poziomie. Z drugiej strony globalne przeciwno\u015bci \u2014 szczeg\u00f3lnie wynikaj\u0105ce z ponownego wprowadzenia taryf handlowych USA w ramach drugiej administracji Trumpa \u2014 szybko si\u0119 nasilaj\u0105. A lokalni deweloperzy, zm\u0119czeni powolnym p\u00f3\u0142wieczem, s\u0105 teraz zmuszeni liczy\u0107 si\u0119 nie tylko z ekonomi\u0105, ale tak\u017ce z ryzykiem sejsmicznym \u2014 zar\u00f3wno dos\u0142ownym, jak i finansowym. <\/p>\n\n

W tym artykule dog\u0142\u0119bnie przeanalizowano ustalenia CBRE z pierwszego kwarta\u0142u 2025 r., skupiaj\u0105c si\u0119 na og\u00f3lnym przegl\u0105dzie sytuacji na rynku krajowym i segmencie nieruchomo\u015bci mieszkaniowych, aby zbada\u0107, co naprawd\u0119 zmienia si\u0119 na rynku nieruchomo\u015bci w Kambod\u017cy \u2014 i co mo\u017ce by\u0107 potrzebne, aby przetrwa\u0107 kolejn\u0105 burz\u0119.<\/p>\n\n

Kontekst ekonomiczny<\/strong><\/h2>\n\n

Na pocz\u0105tku 2025 r. sytuacj\u0119 gospodarcz\u0105 Kambod\u017cy cechuje umiarkowany optymizm:<\/p>\n\n

    \n
  • Bank \u015awiatowy prognozuje, \u017ce wzrost PKB wyniesie 5,5%, w por\u00f3wnaniu z 5,3% w 2024 r. Rz\u0105d jest jeszcze bardziej optymistyczny, prognozuj\u0105c wzrost na poziomie 6,1%, podczas gdy MFW i ADB przewiduj\u0105 odpowiednio 5,8% i 6,0%. <\/li>\n\n\n\n
  • Inflacja utrzymuje si\u0119 na niskim poziomie 2,6% (I kw. 2025 r.), co odzwierciedla utrzymuj\u0105c\u0105 si\u0119 stabilno\u015b\u0107 cen d\u00f3br konsumpcyjnych i us\u0142ug.<\/li>\n\n\n\n
  • Sektor turystyczny \u2013 barometr rynku nieruchomo\u015bci i handlu detalicznego \u2013 odnotowa\u0142 obiecuj\u0105c\u0105 liczb\u0119 1,26 miliona przyjazd\u00f3w zagranicznych w ci\u0105gu pierwszych dw\u00f3ch miesi\u0119cy roku, co stanowi znaczny wzrost w por\u00f3wnaniu do najni\u017cszego poziomu z czas\u00f3w pandemii.<\/li>\n\n\n\n
  • Bezpo\u015brednie inwestycje zagraniczne (BIZ) osi\u0105gn\u0119\u0142y poziom 4,2 mld dolar\u00f3w w 2024 r., w por\u00f3wnaniu z 3,6 mld dolar\u00f3w w 2023 r. Na ich warto\u015b\u0107 w du\u017cej mierze wp\u0142yn\u0119\u0142y bie\u017c\u0105ce inwestycje chi\u0144skie, kt\u00f3re stanowi\u0142y 50% ca\u0142kowitych BIZ w zesz\u0142ym roku.<\/li>\n<\/ul>\n\n

    Jednak ten ostro\u017cny optymizm jest podwa\u017cany przez ewoluuj\u0105ce t\u0142o geopolityczne. Przywr\u00f3cenie protekcjonistycznej polityki handlowej przez administracj\u0119 Trumpa ma bezpo\u015brednie implikacje dla Kambod\u017cy. Poniewa\u017c ponad 30% kambod\u017ca\u0144skiego eksportu jest przeznaczone do USA, a produkcja odzie\u017cy przyczynia si\u0119 do wzrostu PKB o 16,9% w 2024 r., nowe wzajemne taryfy celne \u2014 ustalone na \u015brednim poziomie 49% \u2014 mog\u0105 by\u0107 g\u0142\u0119boko szkodliwe. <\/p>\n\n

    \"\"<\/figure>\n\n

    Sektor mieszkaniowy<\/strong><\/h2>\n\n

    Po kilku latach niepewno\u015bci rynek nieruchomo\u015bci mieszkaniowych w Kambod\u017cy wydaje si\u0119 stabilizowa\u0107, je\u015bli nie przyspiesza\u0107. Szybki, kszta\u0142tuj\u0105cy panoram\u0119 miasta wzrost z ostatniej dekady \u2014 w du\u017cej mierze nap\u0119dzany przez mi\u0119dzynarodowych inwestor\u00f3w i spekulacyjne zakupy \u2014 ust\u0105pi\u0142 teraz miejsca spokojniejszej, bardziej praktycznej rzeczywisto\u015bci. Rynek na pocz\u0105tku 2025 r. nie jest ju\u017c definiowany przez kapita\u0142 zagraniczny lub luksusowe wie\u017cowce, ale przez przyst\u0119pno\u015b\u0107 cenow\u0105, popyt u\u017cytkownik\u00f3w ko\u0144cowych i ostro\u017cny optymizm. <\/p>\n\n

    Jak szczeg\u00f3\u0142owo opisano w raporcie CBRE Cambodia\u2019s Q1 2025 Market Update, sektor mieszkaniowy w kraju przechodzi transformacj\u0119 strukturaln\u0105. Deweloperzy, po\u017cyczkodawcy i nabywcy dom\u00f3w dostosowuj\u0105 si\u0119 do nowej normy ukszta\u0142towanej przez zmiany gospodarcze i potrzeby demograficzne. Rezultatem jest sektor w fazie o\u017cywienia, ale tak\u017ce taki, kt\u00f3ry zaczyna odzwierciedla\u0107 krajowe aspiracje Kambod\u017cy wyra\u017aniej ni\u017c kiedykolwiek wcze\u015bniej. <\/p>\n\n

    Wzrost lokalnego rozwoju mieszkaniowego<\/strong><\/h2>\n\n

    Pierwszy kwarta\u0142 2025 r. przyni\u00f3s\u0142 zauwa\u017calny wzrost liczby nowych osiedli mieszkaniowych, szczeg\u00f3lnie w segmentach, kt\u00f3re s\u0105 skierowane do kambod\u017ca\u0144skich u\u017cytkownik\u00f3w ko\u0144cowych. W przeciwie\u0144stwie do poprzednich lat, kiedy to wysokie apartamenty by\u0142y skierowane wy\u0142\u0105cznie do zagranicznych nabywc\u00f3w, obecne osiedla s\u0105 coraz cz\u0119\u015bciej \u015bredniej klasy lub przyst\u0119pne cenowo, z kompaktowymi uk\u0142adami jednostek i elastycznymi warunkami p\u0142atno\u015bci. <\/p>\n\n

    Dwa kluczowe projekty apartament\u00f3w w wie\u017cowcach uruchomione w kwartale L Tower 3 w TTP i Piphup Thmey Condo Sensok pokazuj\u0105 t\u0119 zmian\u0119. Oba s\u0105 pozycjonowane na \u015brednim poziomie i maj\u0105 na celu wykorzystanie lokalnego popytu. Piphup Thmey Condo Sensok oznacza znacz\u0105ce wej\u015bcie dla dewelopera znanego wcze\u015bniej tylko z nieruchomo\u015bci gruntowych, sygnalizuj\u0105c, \u017ce nawet ugruntowani gracze dywersyfikuj\u0105 si\u0119 w kierunku format\u00f3w pionowych. <\/p>\n\n

    Rozw\u00f3j nieruchomo\u015bci gruntowych r\u00f3wnie\u017c odzyska\u0142 impet, z ponad 1400 nowymi jednostkami gruntowymi uruchomionymi w samym Q1. Obejmuj\u0105 one: <\/p>\n\n

      \n
    • ML Scenery, projekt \u015bredniej klasy;<\/li>\n\n\n\n
    • Chip Mong Grand Land 271, rozbudowa znanego osiedla wzd\u0142u\u017c drogi 271;<\/li>\n\n\n\n
    • i Morakot Village – nowy, ekskluzywny projekt Borey Peng Huoth.<\/li>\n<\/ul>\n\n

      This new supply reflects a broader range of pricing and formats\u2014from affordable boreys under $40,000 in areas like Dangkor and Preaek Phnov, to luxury villas exceeding $200,000 in Koh Norea and Chroy Changvar.<\/p>\n\n

      Sprawa Piphup Thmey Condo Sensok: punkt zwrotny<\/strong><\/h2>\n\n

      Jeden projekt w szczeg\u00f3lno\u015bci przyku\u0142 uwag\u0119 rynku: Piphup Thmey Condo Sensok, uruchomiony w styczniu 2025 r. Projekt, opracowany przez now\u0105 sp\u00f3\u0142k\u0119 joint venture, oferowa\u0142 800 kompaktowych apartament\u00f3w w cenach od 17 000 do 25 000 dolar\u00f3w, z miesi\u0119cznymi ratami zaczynaj\u0105cymi si\u0119 od zaledwie 150\u2013170 dolar\u00f3w. <\/p>\n\n

      Reakcja by\u0142a natychmiastowa: w ci\u0105gu trzech dni sprzedano ponad 500 egzemplarzy.<\/p>\n\n

      Wed\u0142ug analityka CBRE Kimsea Chea sukces projektu daje g\u0142\u0119boki wgl\u0105d w ewoluuj\u0105c\u0105 dynamik\u0119 kambod\u017ca\u0144skiego rynku nieruchomo\u015bci. Kupuj\u0105cymi by\u0142y w przewa\u017caj\u0105cej mierze m\u0142ode kambod\u017ca\u0144skie pary i osoby kupuj\u0105ce dom po raz pierwszy \u2014 grupa demograficzna wcze\u015bniej marginalizowana przez dominacj\u0119 drogich inwestycji o stopniu inwestycyjnym. <\/p>\n\n

      Piphup Thmey Condo Sensok odnios\u0142o sukces nie dzi\u0119ki wystawnym udogodnieniom lub luksusowym wyko\u0144czeniom, ale dlatego, \u017ce osi\u0105gn\u0119\u0142o w\u0142a\u015bciw\u0105 r\u00f3wnowag\u0119 mi\u0119dzy lokalizacj\u0105, rozmiarem, cen\u0105 i struktur\u0105 p\u0142atno\u015bci. Jego kompaktowe jednostki o powierzchni 20\u201330 mkw. s\u0105 odej\u015bciem od uk\u0142ad\u00f3w 90\u2013120 mkw. powszechnych w latach prosperity. Projekt pokazuje, \u017ce je\u015bli ceny s\u0105 zgodne z dochodami, Kambod\u017canie s\u0105 nie tylko otwarci na \u017cycie w pionie \u2014 oni s\u0105 na nie ch\u0119tni. <\/p>\n\n

      Tempo budowy i wolumeny uko\u0144cze\u0144<\/strong><\/h2>\n\n

      Mimo rosn\u0105cego zainteresowania, liczba uko\u0144czonych inwestycji w pierwszym kwartale pozosta\u0142a skromna.<\/p>\n\n

      W sektorze condominium uko\u0144czono tylko jeden projekt \u015bredniej klasy. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 inwestycji pozostaje ostro\u017cna, dostosowuj\u0105c harmonogramy budowy do wolumen\u00f3w sprzeda\u017cy i warunk\u00f3w finansowania. <\/p>\n\n

      \"\"<\/figure>\n\n

      Podobnie stonowane by\u0142y uko\u0144czenia nieruchomo\u015bci gruntowych. Tylko oko\u0142o 10% prognozowanej nowej poda\u017cy w tym roku zosta\u0142o dostarczone w Q1, chocia\u017c jest to zgodne z modelem sprzeda\u017cy w celu budowy, powszechnym na rynku borey. <\/p>\n\n

      Segment apartament\u00f3w us\u0142ugowych przeciwstawi\u0142 si\u0119 trendowi, z dwoma du\u017cymi projektami \u2014 Grand Mansion (BKK1) i Wyndham Grand Phnom Penh Capital (Chroy Changvar) \u2014 dodaj\u0105c 540 nowych jednostek do hybrydowego zasobu hotelarsko-mieszkalnego miasta. To daje ca\u0142kowity wzrost apartament\u00f3w us\u0142ugowych do 28% prognozy na 2025 r. \u2014 zaledwie jeden kwarta\u0142 w roku, co rodzi pytania o potencjaln\u0105 nadpoda\u017c w \u015brednim i wysokim segmencie. <\/p>\n\n

      Trendy w zakresie cen i wynajmu odzwierciedlaj\u0105 stabilizacj\u0119 rynku<\/strong><\/p>\n\n

      Ceny nieruchomo\u015bci w sektorze mieszkaniowym w pierwszym kwartale pozosta\u0142y na og\u00f3\u0142 stabilne, z niewielkimi wahaniami mi\u0119dzy poszczeg\u00f3lnymi kategoriami.<\/p>\n\n

      Ceny sprzeda\u017cy mieszka\u0144:<\/strong><\/h3>\n\n
        \n
      • \u015arednia cena za metr kwadratowy apartament\u00f3w luksusowych<\/strong> wynios\u0142a 2648 dolar\u00f3w<\/strong>, co stanowi niezmieniony wynik kwarta\u0142 do kwarta\u0142u.<\/li>\n\n\n\n
      • Ceny mieszka\u0144 \u015bredniej klasy<\/strong> utrzymywa\u0142y si\u0119 na stabilnym poziomie ok. 1438 <\/strong>dolar\u00f3w za mkw.<\/li>\n\n\n\n
      • Ceny mieszka\u0144 w przyst\u0119pnej<\/strong> cenie spad\u0142y nieznacznie do 1010<\/strong> dolar\u00f3w za mkw., co by\u0142o spowodowane wej\u015bciem na rynek ta\u0144szych projekt\u00f3w<\/li>\n<\/ul>\n\n

        Stawki wynajmu:<\/strong><\/h3>\n\n
          \n
        • W przypadku mieszka\u0144 przyst\u0119pnych cenowo <\/strong>czynsze wzros\u0142y o 2,2%<\/strong> i wynosz\u0105 obecnie \u015brednio 8,3 USD\/m2\/miesi\u0105c<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
        • Czynsze za mieszkania \u015bredniej klasy<\/strong> wzros\u0142y o 1,6%<\/strong> do 11,4 USD\/m2\/miesi\u0105c<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
        • High-end condo rents<\/strong> rose 2.9%<\/strong>, reaching $13.6\/sqm\/month<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n
          \"\"<\/figure>\n\n

          Natomiast czynsze za apartamenty z obs\u0142ug\u0105 spad\u0142y o 4,4%<\/strong>, szczeg\u00f3lnie w kategorii klasy B. Wraz z wej\u015bciem na rynek wynajmu wi\u0119kszej liczby w\u0142a\u015bcicieli apartament\u00f3w oferuj\u0105cych podobne udogodnienia po ni\u017cszych cenach, apartamenty z obs\u0142ug\u0105 \u2014 niegdy\u015b preferowane przez ekspat\u00f3w i najemc\u00f3w korporacyjnych \u2014 staj\u0105 w obliczu wzmo\u017conej konkurencji. <\/p>\n\n

          \u015arodowisko finansowe pozostaje ostro\u017cne<\/strong><\/h2>\n\n

          S\u0105 oznaki, \u017ce osobiste kredyty mieszkaniowe odnotowuj\u0105 odbicie \u2014 ale CBRE zauwa\u017ca, \u017ce \u200b\u200bwiele z tego mo\u017ce nadal odzwierciedla\u0107 refinansowanie<\/strong>, a nie nowe po\u017cyczki. Po\u017cyczkodawcy pozostaj\u0105 ostro\u017cni, zw\u0142aszcza je\u015bli chodzi o finansowanie rozwoju nieruchomo\u015bci. <\/p>\n\n

          Podczas gdy wzrost depozyt\u00f3w bankowych pozostaje silny \u2014 do 15% r\/r \u2014 wyp\u0142ata po\u017cyczek koncentruje si\u0119 na strategicznych sektorach, takich jak logistyka, przemys\u0142 lekki i rolnictwo. Nowe po\u017cyczki na nieruchomo\u015bci s\u0105 dok\u0142adniej sprawdzane, szczeg\u00f3lnie w przypadku projekt\u00f3w skierowanych do spekulacyjnych nabywc\u00f3w lub takich, kt\u00f3rym brakuje silnej przedsprzeda\u017cy. <\/p>\n\n

          Perspektywy: rynek nieruchomo\u015bci oparty na lokalnej rzeczywisto\u015bci<\/strong><\/h2>\n\n

          Rynek mieszkaniowy w Kambod\u017cy raczej nie powr\u00f3ci do szale\u0144czego tempa lat 2010. w najbli\u017cszym czasie. Ale to mo\u017ce nie by\u0107 z\u0142a rzecz. Zamiast tego wy\u0142ania si\u0119 bardziej zr\u00f3wnowa\u017cony, lokalnie dostosowany sektor mieszkaniowy \u2014 taki, kt\u00f3ry charakteryzuje si\u0119 przyst\u0119pno\u015bci\u0105 cenow\u0105, mniejszymi powierzchniami i rozwojem zale\u017cnym od popytu. <\/p>\n\n

          Projekty takie jak Piphup Thmey Condo Sensok wskazuj\u0105 drog\u0119 naprz\u00f3d, udowadniaj\u0105c, \u017ce je\u015bli produkt jest odpowiedni, kupuj\u0105cy s\u0105 gotowi. Wraz z ci\u0105g\u0142ym ulepszaniem infrastruktury \u2014 takiej jak nadchodz\u0105ce lotnisko Techo International Airport i nowe korytarze dr\u00f3g ekspresowych \u2014 oczekuje si\u0119, \u017ce dost\u0119pno\u015b\u0107 i popyt na przedmie\u015bciach wzrosn\u0105.<\/p>\n\n

          Dla deweloper\u00f3w i inwestor\u00f3w najwa\u017cniejsze wnioski s\u0105 jasne: rynek nieruchomo\u015bci w Kambod\u017cy odzyskuje dynamik\u0119, ale na nowych zasadach. Zrozumienie lokalnych zachowa\u0144 nabywc\u00f3w, oczekiwa\u0144 cenowych i ryzyka regulacyjnego b\u0119dzie kluczowe dla zr\u00f3wnowa\u017conego sukcesu w nadchodz\u0105cych latach. <\/p>\n\n

          Na podstawie analizy rynku CBRE Cambodia Q1 2025. Obejrzyj ca\u0142y film pod adresem:<\/em><\/p>\n\n

          \n